2025 GAYRİMENKUL RAPORU:  

TÜRKİYE GENELİ VE ŞEHİR ANALİZLERİ 

2025 yılı, Türkiye gayrimenkul piyasasında "finansal disiplin" ile "konut ihtiyacı" 

arasındaki mücadelenin yılı oldu. Yüksek faiz oranlarının krediye erişimi kısıtladığı bu 12 

aylık periyotta, piyasa kendi dengesini bulmaya çalışırken; yatırımcılar için stratejik bir 

dönüşüm yaşandı. Bugün, 2025 yılının genel bir değerlendirmesini yaparak 2026’ya ışık 

tutuyoruz. 

Türkiye Geneli: 2025’in Makro Özeti 

2025 yılında Türkiye genelinde konut piyasasını üç ana başlıkta özetleyebiliriz: 

1. Nakit Akışında Sıkışıklık (Likidite): Yılın büyük bölümünde politika faizinin 

yüksek seyretmesi, krediye erişimi zorlaştırırken piyasadaki nakit akışını 

yavaşlattı. Ancak bu durum, elinde nakit parası olan yatırımcılar için ciddi bir 

pazarlık gücü ve fırsat yılı yarattı. 

2. Kiralık Piyasasında Dengeleme: Bir önceki yıllarda yaşanan aşırı kira 

artışları, 2025’te yerini daha rasyonel ve enflasyonla paralel bir seyre bıraktı. 

3. Üretim Maliyetleri: Türkiye genelinde inşaat maliyet endeksi, yıllık bazda 

%35'in altına düşmedi. Bu teknik veri, yeni konut arzının sınırlı kalmasına ve 

fiyatların "gerçek değerini" korumasına sebep oldu., 

Şehirlerin 2025 Karnesi 

• İSTANBUL: Kentsel dönüşümün ana merkezi oldu. Özellikle deprem riski yüksek 

bölgelerden güvenli konutlara geçiş, (deprem dirençli yeni projelere olan talep, 

m2 fiyatlarını yukarıda tutuyor.) fiyat makasını açtı. 

• ANKARA: Sadece bir idari merkez değil, gayrimenkulde "en istikrarlı getiri" 

sağlayan şehir olarak öne çıktı. Kamu yatırımlarının yoğunlaştığı batı aksında 

(Eskişehir Yolu ve İncek bölgesi) prim potansiyeli, konut kredisi durgunluğuna 

rağmen %40’ın üzerinde seyrediyor. • İZMİR: Ege’nin cazibesi devam ederken, 2025’te konut yerine "arsa ve arazi" 

yatırımları İzmir çevresinde rekor kırdı. Sayfiye bölgelerinden kent merkezine 

dönüş hızlandı. Beyaz yakalı göçünün yavaşlamasıyla fiyatlar daha rasyonel bir 

dengeye oturdu. 

• KAYSERİ: Orta Anadolu’nun lokomotifi olarak, sanayi bölgelerine yakın konut 

projelerinde yüksek doluluk oranları yakaladı. Yatırımcı, güvenli bulduğu "tuğla 

ve beton" dan vazgeçmedi. Anadolu sermayesinin güçlü olduğu kentimizde, 

"güvenli liman" olarak gayrimenkul hala ilk sırada. Özellikle Erkilet ve Talas gibi 

gelişim bölgelerinde arz-talep dengesi korunuyor; nakit alımlarda ciddi 

avantajlar söz konusu. 

• MALATYA: Yeniden inşa süreciyle Türkiye'nin en büyük şantiye alanına dönüştü. 

Yeni teslim edilen konutlar, bölge ekonomisine taze bir kan oldu. Malatya emlak 

piyasasını 2025’in en hareketli ama bir o kadar da dikkat edilmesi gereken 

piyasası haline getirdi. 

Diğer Anadolu İlleri ve Genel Eğilim 

2025 yılında sadece bu beş şehir değil; Bursa, Antalya ve Mersin gibi illerde de 

yabancıya satıştan ziyade yerli yatırımcının talebi ön plana çıktı. Türkiye genelinde 

gayrimenkul, yüksek faize rağmen enflasyona karşı "en dirençli varlık" olma özelliğini 

korudu. 

 EMLAK DANIŞMANI OLARAK 2026 ÖNGÖRÜM 

"2025 yılı bir 'biriktirme' yılıydı; talebin ve ihtiyacın biriktiği, ancak finansman nedeniyle 

baskılandığı bir yıldı. Şu an piyasada sessiz bir bekleyiş var. Ancak bu sessizlik sizi 

yanıltmasın. 2026’nın ilk yarısında beklenen faiz indirimleri başladığında, bugün 

'yüksek' dediğimiz fiyatları bir daha bulmak mümkün olmayabilir. 

Profesyonel görüşüm şudur: Gayrimenkulde kazanç, piyasa coşkuluyken değil, piyasa 

sakinken mülk toplayanların elinde kalır. 2025'in son fırsatlarını değerlendirmek, 

2026'ya kazançla başlamaktır." 

Teknik bir uyarı: Kredi faiz oranlarındaki her 1 puanlık düşüş, talebi %15-20 oranında 

tetikleme potansiyeline sahiptir. Talep artışı ise doğrudan fiyatlara yansır. Bu yüzden 

'faizler düşsün de alayım' diyen yatırımcı, faizden edeceği tasarrufu mülk fiyatındaki artışla kaybedebilir. Şu anki durgunluk, aslında pazarlık gücünün zirvede olduğu, 

'zamanı satın alma' dönemidir." 

Sonuç Olarak 

2025 yılı, sadece mülk alanın değil, doğru mülkü doğru zamanda analiz edenin 

kazandığı bir yıl olacak. Gerek Kayseri’deki yerel dinamikler gerekse büyükşehirlerdeki 

makro değişimler, gayrimenkulün hala en güçlü enflasyon koruması olduğunu 

kanıtlıyor. 

Piyasadaki bu karmaşık ama fırsat dolu süreci profesyonel bir bakış açısıyla yönetmek, 

geleceğe atacağınız en güvenli adımdır. 

Son Söz: Veriyle Hareket Edin 

Piyasa dinamiklerini takip etmek sadece fiyatlara bakmak değildir; faizden maliyete, 

nüfus hareketinden imar planlarına kadar her şeyi okumaktır. 2025 biterken, 

mülkünüzün değerini bilmek ve doğru adımı atmak için yanınızdayım. 

  OKUR NOTU: Yazımızda geçen "Likidite" terimi, en basit haliyle "nakit para" veya bir 

varlığın (örneğin bir mülkün) hızlıca nakde çevrilebilme kolaylığı demektir. Piyasada 

likidite azlığı demek, sıcak paranın az olması ve alışverişin yavaşlaması anlamına gelir. 

Yeni Yılın Kapısını Aralarken... 

Acısıyla tatlısıyla, bazen durgun bazen hareketli ama hep umut dolu bir yılı geride 

bırakıyoruz. 2025'in tüm tecrübesiyle 2026'ya girmeye hazırlanırken; yeni yılın sizlere, 

ailenize ve sevdiklerinize başta sağlık, sonra huzur ve bol bereket getirmesini temenni 

ediyorum. 

Diliyorum ki 2026 yılı, herkesin hayalindeki sıcak yuvaya kavuştuğu, birikimlerin 

değerlendiği ve ülkemiz için ekonomik refahın arttığı bir yıl olsun.  

Yeni yılınız kutlu olsun, her şey gönlünüzce olsun! 

SAĞLICAKLA KALIN  

Leyla Ayten Gayrimenkul Danışmanı 

  İletişim: 0 538 319 36 11    

   Instagram: leyla.ayten_